Прежде чем переходить к разработке проекта договора и его подписанию, вы уже должны были проверить квартиру и продавца. Вам нужно было посмотреть выписку из ЕГРН, сведения из домовой книги, справку о наличии (отсутствии) долгов по эксплуатационным и коммунальным платежам. Вы должны были выяснить, нет ли долгов по взносам на капремонт, нужно ли продавцу согласие жены (мужа) на соответствующую сделку. Убедитесь, что отсутствуют какие-либо судебные правопритязания в отношении квартиры, обеспечительные меры, аресты, залоги, ипотека (это самое важное) и так далее. После этого вы можете уже перейти к заключению договора на покупку-продажу недвижимости.
Сегодня многие (особенно риелторы) рассматривают такой документ как формальную бумажку для того, чтобы осуществить регистрацию перехода к приобретателю от продавца права собственности. На самом деле у договора есть функция, которую многие упускают. В соглашении стороны дают важные заверения и гарантии относительно тех обстоятельств, которые они могли не увидеть при анализе объекта и проверке участников сделки.
Это чрезвычайно значимый момент. Когда вы анализируете квартиру или иную недвижимость, вы, конечно, смотрите выписку, возможные обременения объекта, но иногда эти обременения не прописаны в выписках и публичных реестрах. А продавец может вам об этом просто-напросто не сказать. Поэтому в контракте очень важно максимально подробно описывать, что еще нынешний владелец квартиры вам гарантирует из того, что вы не могли увидеть.
Вот перечень условий, которые крайне рекомендуется включить в договор:
- Вам следует максимально детально идентифицировать приобретаемый объект. У квартиры наличествует кадастровый номер, площадь, точный адрес. В общем, укажите все данные, которые вы видите в самой свежей выписке из ЕГРН.
- Пропишите точную цену, которую вы платите за покупаемую квартиру. Если стоимость будет отсутствовать или определена недостаточно ясно, то контракт могут признать незаключенным, Росреестр откажет вам в регистрации перехода имущественного права.
- Порядок расчетов. Каким образом вы рассчитываетесь за приобретаемую квартиру? Наличными деньгами или безналичным платежом через лицевой банковский счет? В сделках с недвижимостью опытные юристы рекомендуют всегда использовать аккредитив или банковскую ячейку. Первый вариант чаще применяют юридические лица. Что касается граждан, то для них больше подходит второй вариант.
- Порядок, как будет передаваться и приниматься квартира. Нужно ли составлять акт об этом действии? Если вы решили обойтись без этого документа, то в самом договоре пропишите условие, что с момента его подписания владелец передал, а приобретатель принял во владение объект недвижимости. Если у вас не будет ни акта, ни такого пункта в контракте, то могут быть проблемы с госрегистрацией перехода права.
- Раздел с заверениями и гарантиями. Продавец гарантирует, что квартира не пребывает под арестом, какие-либо обременения в отношении нее отсутствуют, нет ни ипотеки, ни залога. Судебные правопритязания и обеспечительные меры по отношению к ней тоже отсутствуют. Стороны взаимно гарантируют, что они не банкроты и не находятся в предбанкротном положении. Все требуемые согласия на операцию с недвижимостью получены. Продавец гарантирует, что в квартире на момент заключения сделки никто не зарегистрирован по месту жительства (в СССР это именовалось пропиской). Также он должен гарантировать, что на этом объекте не висит никаких коммунальных и иных долгов (по эксплуатационным платежам, по взносам на капремонт).
Ключевое внимание обратите на эти два заверения – касательно задолженностей за капремонт и зарегистрированных лиц по месту жительства. Если вдруг окажется, что у прежнего собственника были долги по коммуналке или перед управляющей компанией, их можно перевести на продавца – открыть отдельные лицевые счета. Но вот если он имел задолженность по взносам на ремонт, перевести их на продавца уже не получится. Исключением является случай, если у вас в договоре есть соответствующие заверения и санкции за то, что продавец вас здесь обманул.
Если окажется, что кто-то в квартире все же прописан, даже несовершеннолетний, но сам объект или его доля ему не принадлежит, то никаких прав пользования и распоряжения помещением у него, естественно, не сохраняется. Но чтобы этого человека исключить из списка зарегистрированных лиц, вам обязательно придется обращаться в суд. Поэтому важно в контракте зафиксировать, что никого на момент оформления сделки там уже не зарегистрировано.
Поскольку заверения продавца могут оказаться ложными, вы прописываете, что переведете на него все старые долги. Он должен будет вам заплатить ту денежную сумму, которую вы потратили в качестве взносов на капремонт. Плюс к этому можно зафиксировать какую-то неустойку, скажем, 50% от этой суммы. Также можно прописать неустойку за наличие зарегистрированных лиц в квартире, допустим, 30000 рублей за каждое такое лицо. Плюс возместить вам все документально подтвержденные расходы на судебный процесс по выселению этих людей.
- Ответственность за допущенные нарушения при даче заверений. Вы прописываете возможные неустойки, их размеры, расчеты убытков. Отражаете условия, при которых стороны могут разорвать договор в единоличном порядке. В этом же разделе отражаете алгоритм, по которому будете действовать при расторжении. Кто и за какое время обязан возвратить объект и деньги, если соглашение расторгается?
Все остальные условия, о которых мы не упомянули, являются вторичными.